客户案例研究

生态公寓(18个单位 & 商业)，收购(通过1031交换)， 2013年1月- $4,271,776. 网赌正规真人实体在线平台收益安排收购融资. 附加:2017年Realty Yield安排新贷款. 客户仍然拥有该物业，截至2020年12月的估计现值- 6美元.500万年.

惠灵顿广场公寓 (单位)27日 到生态公寓混合用途 (18个住宅单位+ 2个商业单位)

时间轴: 2012年至今

接触类型: 1031交换

网赌正规真人实体在线平台收益作用: 上市代理，1031交易协调，买方代理，抵押经纪人

投资者现金/资本: ~$845,000 (1031年基金)

客户: 约翰B

惠灵顿广场公寓，已售出(通过1031交换)，

2012年10月- 182.5万美元.

投资者关注的焦点

截至2012年:客户长期投资小型多功能公寓和中小型公寓综合体. 客户既直接管理自有物业，也在其他物业上与专业物业管理公司签约. 未来的主要目标是财富的持续增长, 增加现金流, 随着时间的推移, 将投资资金逐步重新定位到更新/维护成本较低的物业.

约定的目标

这个特别的合同集中在“交换- 1031”他的27个单元的“C类”公寓物业到一个更大的, 更高质量的“A/B类”资产.

过程

首先，处置物业准备出售. 这包括完成“正在进行”的物业改善，以及提高租金，以接近完全市场租金. 在将处置物业投放市场之前，有必要稳定经营财务状况，以便实现高于市场的销售价格，并为潜在买家提供有吸引力的融资. 处置物业(将被放弃)于2012年5月上市, 签约于2012年7月，并于2012年10月结束.

同时，Realty Yield寻找并筛选了合适的替代物业. 这包括整个波特兰都会区的各种房产和房产类型. 建立了一份“短名单”，并对每个机会进行了全面评估.

机会(最终获得的财产)

位于波特兰北威廉姆斯走廊的最先进的“净零能源效率”混合用途物业被选为最适合和追求的物业. 该物业包括18个公寓单位和3个,600平方英尺的底层零售. 该项目符合能源效率、可持续性和简单性的新标准. 2011年3月，所有18个单元在项目交付市场后的30天内全部租出. 这家主力零售租户是波特兰快速增长的微型酿造行业的领导者. 挂牌价为475万美元. 这个物业的质量和适合度对我们的客户来说是理想的. 

所面临的挑战

根据目前的净营业收入，标价属于高端. 业主/卖方仍在提高周转租金和实施公用事业账单返还计划(向租户收费)的过程中。. 这种“未来”但尚未实现的收入已经反映在上市价格中. 另外, 卖方要求额外的价格溢价，因为以后可能会增加额外的单位.

主要的挑战是谈判出一个双方都能接受的价格. 另外, 因为贷款方只根据现有净营业收入(NOI)发放贷款。, 获得一笔令人满意的贷款金额将是一项挑战，最终需要比我们客户处置的1031外汇基金更高的首付款.

执行

非正式的“价格”谈判通过各自的经纪人进行. 约30天后，双方可接受的购买 & 买卖合约以4,271,776元签订. 购买 & 出售协议中包含了实现租金和部分实施公用事业账单返还计划的条款，以达到最低的贷方承保门槛，即净营业收入需要为全部预期贷款金额3美元提供资金,240,000. 买家拿到了25%的佣金 合作伙伴提供所需的额外资金，以弥补可用的1031外汇资金和所需的现金首付款之间的差距. 

结果(获得的财产)

弃置物业以$1,825,000成交(截至2012年10月). 重置物业收购价格为4,271,976美元(2013年1月收盘). 1031交换很容易在IRS要求的时间内完成. 

网赌正规真人实体在线平台收益评论


2/2014. 2013年的有效总收入低于预期的3%.

1/2015. 2014年的有效总收入(EGI)比2013年的实际收入高出9%. 2014年的净营业收入(NOI)比2013年的实际收入高出17%.


注:在2017年，我们的客户买断了他的合伙人25%的股份，现在拥有100%的标的财产. 又安排了一笔款额为3 925 000美元的新贷款.


注:截至2020年12月，我们的客户仍然拥有该物业. 目前的估计市场价值约为6美元.500万年.

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